Одним из самых первых терминов, с которым Вам придется встретиться, начиная продажу недвижимости, будет эксклюзивный договор.
Прошли времена, когда для того чтобы быстро продать недвижимость, ее необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.

Еще года два назад у каждого агентства была своя база и недвижимости и покупателей. Если Вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить Вашу недвижимость должен был обратиться именно в то агентство, куда вы ее выставили.
Почему же сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, и поручить продажу только ему? Почему произошли эти изменения?
Сформировалось «рекламное поле». Это значит, что риэлтору, занимающемуся Вашей недвижимостью, достаточно со знанием дела разместить информацию в агентской компьютерной базе, в Интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна, или его представителем.
Появились люди, для которых недвижимость стала профессией.
Из сказанного вытекают следующие выводы:
* бессмысленно давать квартиру на продажу в несколько агентств;
* глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где за большую цену выставят Ваш объект на продажу;
* человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься недвижимостью, если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд - невозможно.
Суть эксклюзивного договора
Агент и агентство, которому Вы доверяете сопровождение сделки, обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия договора не продавать недвижимость в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через агентство.
В договоре оговаривается цена недвижимости. Еще раз сделаем акцент на том, что подписание эксклюзивного договора с агентством, которое сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора - первый шаг к удачному завершению сделки.
ВАЖНОЕ ЗАМЕЧАНИЕ. Если в предлагаемом Вам договоре не определен срок его окончания, бегите из этого агентства. Не стоит слушать, что Вам будут еще рассказывать про системы расчетов, гарантии, статьи Гражданского кодекса и т.д. Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике торгашеско-бандитские принципы общения с клиентами. Обман, передергивание фактов, шантаж, запугивание - наиболее невинные характеристики методов работы, применяемых в таких «фирмах».
Агентства очень и очень различны. Если в одном месте Вы можете расслабиться и подумать, что Вы будете делать после завершения сделки, то в других с милой улыбкой за Ваши же деньги непринужденно подставят Вас и будут довольны собой. Беда если в это момент рядом не будет человека, которому Вы доверяете. Того, кто поймет, что происходит, и сможет вовремя увести Вас. К сожалению, нет пока жестких механизмов, необходимых для защиты от грязных технологий.
Как должен вести себя агент, заключая эксклюзивный договор
При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.
Хорошо если перед встречей с Вами агент уточнит параметры Вашей недвижимости. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерской базе данных, какие подобные варианты продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи недвижимости.
Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной недвижимости - это не метод.
Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать недвижимость за максимальную цену в минимальные сроки. Не надо терять свое драгоценное время, выставив недвижимость подороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. Спустя несколько недель уже в разных концах города будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность?
Не считайте риэлтора дилетантом, если он не назовет цену Вашей недвижимости моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (если речь идет о квартире), а это бывает крайне редко.
Цель Вашей первой встречи с агентом не только подписание договора на обслуживание. Риэлтор должен тщательно изучить все документы, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи. Кроме этого составляется план продажи. Кратко, его суть в том, что рекламная компания и подготовка документов должна вестись одновременно и интенсивно.
Профессионал, перед тем как начать работать, обязательно добьется от продавца согласия продавать недвижимость по реальной рыночной стоимости.
Рекламировать по полгода более-менее обычную квартиру либо дом, не снижая цену, - дилетантизм. Агенты, поступающие так, тратят свое время, деньги понапрасну, выматывают Вас, держат в непонятном ожидании, и, главное, не выполняют своих функций, за которые получают комиссионные - не позволяют Вам в оптимальные сроки продать недвижимость за максимальную цену.
Если стоимость определена правильно, то покупатель должен найтись за 3 недели - 2 месяца. Значит, документы необходимо начинать готовить с первых дней. Самая распространенная ошибка дилетантов в недвижимости - выставить Ваш вариант продажи в базу данных (зачастую даже не глядя). Ну а проверить и подготовить документы - это потом. Зачем раньше времени суетиться, может и покупателей не будет?
Подготовка документов после подписания договора
Из-за этого сегодня очень часто удается, образно говоря, продать не недвижимость, а комплект готовых документов. Покупатели, остановившие уже не один раз свой взгляд на приглянувшемся им варианте, сталкиваются с тем, что предлагаемые незадачливыми агентами варианты на деле невозможно приобрести или процесс покупки растягивается на долгие недели, а то и месяцы шаткого ожидания. После чего все рушатся. Такие «опытные» покупатели, входя в квартиру, первым делом с дрожью в голосе спрашивают, прямая ли это продажа, а при виде готовых справок могут, не проходя дальше прихожей, предпринять попытки расплатиться - сделать то, что им так и не удавалось в предыдущих случаях.
В этих иронических словах есть не малая доля горькой для риэлтора истины - очень небольшой процент людей занимается недвижимостью профессионально. Господа, не способствуйте распространению дилетантизма! Выбирайте хорошие агентства недвижимости! В Краматорске есть люди, за работу которых хочется платить, которые работают в агентствах недвижимости, которые дорожат своим именем и имеющие отработанные безопасные технологии передачи прав собственности. Служба недвижимости «Евгения» - номер один в этом списке агентств не только города Краматорска, а всего северного региона Донбасса.