Первое - размер кредита
Ипотечный кредит отличается от любого другого кредита тем, что размер кредита, который Вы хотите получить, непосредственно связан с объектом залога - с реальной (рыночной) ценой жилья, приобретаемого Вами за минусом первоначального взноса.
Как это происходит? На основании копий правоустанавливающих документов на выбранное Вами приобретаемое жилье, ипотечный брокер, проверив юридическую чистоту этих документов, вместе с сертифицированным оценщиком жилья выезжает на квартиру, осуществляется ее осмотр. Сертифицированный оценщик составляет отчет об оценке на основе рыночных цен. (Не путать с оценкой БТИ - она основана на государственных расценках). Кредитор (банк) в лице кредитного комитета принимает решение по размеру предоставляемого кредита, основываясь рыночной ценой квартиры, заявленной в отчете об оценке, за минусом первоначального взноса.
Причем, у каждого банка - свои требования к жилью, подлежащего к кредитованию.
Второе - первоначальный взнос
В разных банках разные требования к величине первоначального взноса. От 10% и более - при этом, во всех банках политика по первоначальному взносу такова:
Величина (в процентном отношении) предоставляемого Вами первоначального взноса
говорит о многом. От этой величины зависит процентная ставка, а от величины процентной ставки зависит Ваша переплата. Чем больше первоначальный взнос, тем лояльнее к Вашей заявке на получение кредита относится кредитный комитет: не так жестки требования по справкам, официально подтверждающим доходы или требования к приобретаемому жилью.
Пример
Допустим, Ваша квартира оценена оценщиком в 12 000 $ США.
Ваш первоначальный взнос -15 %, а именно - 1800 $ США, размер предполагаемого кредита при условии предоставления прочих документов - 10 200 $ США.
Третье - процентная ставка
Кредитный комитет на основе совокупных факторов принимает решение о предоставлении той или иной процентной ставки в тех пределах, которые свойственны данному банку:
Процентная ставка - это Ваша плата кредитору (банку) за предоставленные Вам в заем денежные средства.
Различаются банки по срокам предоставления кредитов.
Если первоначальный взнос составляет 15%-30% при прочих предоставленных Вами документов по доходам Вам могут дать кредит только на 5-7-10 лет, при первоначальном взносе 50% и размере кредита более 20 000 $ США (после выплаты первоначального взноса) - срок кредита может быть до 15 лет.
Размер Ваших доходов.
Или Ваша возможность предоставить официальные документы, подтверждающие Ваши доходы.
В различных кредитных учреждениях (банках) по-разному считается прожиточный минимум, который должен остаться у Вас после осуществления ежемесячных выплат для содержания и жизнеобеспечения семьи на достаточно длительный срок - срок кредита.
Если в одном крупном банке - для одного человека - это 100 $ США, на каждого иждивенца - по 50 $ США, то в другом банке - для одного человека -125 $ США, для семьи с одним ребенком - это 165 $ США, в третьем банке - для одного человека -150 $ США, для семьи с одним ребенком - это 200 $ США, для четвертого банка -на семью должно оставаться 70% от всех доходов… Этот список можно продолжать, но ясно одно:
размер Ваших доходов (основного заемщика + созаемщика) должен быть таков, чтобы Вы спокойно - безболезненно для Вас и для членов Вашей семьи 35-40% Ваших доходов могли ежемесячно отдавать на покрытие долга (предполагаемого займа).
Не секрет, что доходов фактически может хватать для ежемесячных выплат, но не всегда Вы можете официально подтвердить свои доходы. Что значит - официально подтвердить? Официально подтвержденным доходом считается доход, на который Вы можете взять справку с места работы, по которой видно, сколько ежемесячно (в течении последних 12 месяцев) Вам начисляли дохода, сколько удерживали в пенсионный фонд, сколько удерживали подоходного налога. Выписка с пенсионного фонда, подтверждающая суммы удержаний с Вашей справки с места работы, является идеальным "официальным" подтверждением Вашего дохода.
В разных банках есть свои исключения из правил, Вам могут помочь определиться исходя из Ваших условий ипотечные брокеры, обращайтесь к профессионалам!
Пример
Допустим, Ваш чистый доход (доход после удержаний с него налогов) составляет 200 $ США, доход Вашей супруги - 100 $ США, у Вас есть один ребенок. Общий доход этой семьи 300 $ США, прожиточный минимум на семью 200 $ США, оставшиеся 100 $ США могут служить источником для ежемесячных выплат в течении 7 лет на покрытие займа в 5500 $ США. Требовался займ (по нашему примеру) в сумме 10500 США, банк может предоставить займ этой семье лишь в размере 5500 США.
Для получения займа в размере 10500 $ США этой семье необходимо ежемесячно выплачивать 220 $ США, то есть их совокупный доход должен составлять 420$ США.
В этом примере 100$ США включают в себя и сумму основного долга и процентную ставку (18%).
Но если у основного заемщика в указанном примере есть дополнительные доходы, на которые у него нет документальных подтверждений, допустим, он таксует по вечерам, или занимается переводом, или дает платные курсы по разведению цветов - не важно, что - главное , что такие дополнительные доходы есть, приходите - ипотечный брокер поможет Вам правильно оформить кредит!
Если Вы - частный предприниматель, и Ваши доходы не могут быть оформлены в виде справки с места работы, не отчаивайтесь - есть другие приемлемые для банков способы доказательства Ваших доходов. Например, наличие договоров с владельцами контейнеров, складов, других помещений - если Вы их арендуете, наличие договоров на поставку товаров, грузовые таможенные декларации, если имеет место импорт или экспорт товаров, наличие инвойсов и счет - фактур, наличие "рабочих" черновых тетрадей, доказывающих объемы Вашего фактического товарооборота и т. д. Конечно, путем контрольного хронометража или выборочного снятия остатков эти данные будут проверены. Ипотечный брокер поможет Вам составить на основе этих Ваших данных отчет о финансово-хозяйственной деятельности Вашего бизнеса - с целью доказательства Вашего дохода.
Немаловажно и то, что Вы можете быть абсолютно уверены, что кредитор и ипотечный брокер держат в тайне сведения, которые они узнали в ходе своей работы.
Вывод
Выяснив таким образом хотя бы приблизительно как посчитать для себя размер ежемесячных выплат, Вам, конечно же, необходимо узнать и Ваши первоначальные затраты для получения кредита. Это оплата нотариусу, БТИ и оценщику, расходы при обналичивании денежных средств или конвертации их в доллары (если займ получен в гривне) и страховке жилья и Вашей жизни, оплата кредитному комитету (в некоторых банках), оплата услуг ипотечного брокера и агента по недвижимости (если выбор жилья осуществлен через посредника-риэлтора).
Подсчитав все эти суммы и сумму переплаты (основной долг + оплата процентов), Вы обнаружите, что затраты достаточно велики и задумаетесь, а есть ли смысл затевать все дело.
Все в этом мире циклично, все повторяется. Мировой опыт показывает, что средние цены на недвижимость неуклонно растут вверх.
Подумайте, сколько будет стоить квартира, в которой Вы можете жить уже сейчас, через те 7-10 лет, когда Вы выплатите займ.
В любом случае решение принимать Вам. Удачи Вам на этом пути!
Эксклюзивы 
Регистрация или вход
