Независимые эксперты (в просторечии - оценщики) появились в 1993-1994 годах, но острая необходимость в независимой экспертизе была признана чуть позже.
Сами независимые оценщики вспоминают, что в эти времена ситуации доходили до абсурда: порой при переоценке основных фондов организации стоимость здания, например, снижалась до 50% по сравнению с результатами расчетов, проведенных по индексам Госкомстата. Итак, потребность в более современных методах оценки, признанная самим Госкомстатом, открыла для независимых оценщиков широчайшее поле деятельности, не освоенное до конца и по сей день.

Если вы задумали, например, продать свою квартиру, вряд ли стоит прибегать к помощи оценщика. Рыночную стоимость жилья определить довольно просто: полистайте подшивку специализированных изданий, посмотрите расценки на аналогичные квартиры в вашем районе. Именно так действуют многочисленные риэлторские фирмы, предлагающие в своих рекламных объявлениях "оценку жилья по телефону". И это, в общем, правильно: выше рыночной цены вам все равно продать квартиру не удастся.
Разница в оценке риэлтора и оценке экспертов примерно такая же, как между ценой товара и его стоимостью. Причем на рынке недвижимости стоимость порой значительно превышает продажную цену?
Можно поступить по-другому: узнать среднюю стоимость метража в Вашем районе и, воспользовавшись некоторыми приемами оценщиков, приведенных в нашей статье, подсчитать стоимость своего жилья, исходя из того, что:
1) Квартира в кирпичном доме стоит примерно на 10% дороже аналогичной в панельном;
2) Угловая квартира на 15% дешевле обычных в этом доме;
3) Окна, выходящие в тихий, ухоженный дворик или в парк, могут увеличить стоимость квартиры на 30%;
4) По мнению оценщиков, наличие балкона не сказывается на цене квартиры (однако по опыту риэлторов, "безбалконные" квартиры продаются на 200$­­-500$­­ дешевле), а вот лоджия увеличит стоимость жилья ориентировочно на 5%.
На рыночную стоимость любой недвижимости оказывают влияние такие факторы, как наличие удобного транспортного сообщения, близость стоянок, парков, магазинов. Все это повышает его цену.
Самое дорогое жилье, разумеется, в Центре. Причем в центральных районах возраст дома не имеет большого значения просто потому, что там основную ценовую нагрузку несет не само здание, а участок земли, на котором оно стоит.
Что касается частного сектора, то традиционно высокую ценовую планку держат Беленька и район улицы Кима, чуть дешевле – Ясногорка и Красногорка.
Многие люди, задумавшие продать свое жилье, пытаются увеличить его цену, сделав дорогой ремонт. Чаще всего риэлторы в таких случаях говорят, что подобный подход не оправдан: люди, покупая квартиру, делают в ней ремонт "для себя", безжалостно сдирая обои из шелкографии прежнего владельца.
И все же? Все же все профессиональные риэлторские базы данных имеют графу "состояние квартиры", а жилье с пометкой "евроремонт" продается значительно дороже аналогичного.
При определении рыночной стоимости жилья оценщиком применяется три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Разумеется, после проведения ремонта стоимость, определяемая затратным подходом, возрастает, а вслед за ним увеличивается и цена квартиры.
Что, как и когда подсчитывает оценщик?
При сравнительном подходе стоимость определяется путем анализа: сколько стоит квартира с аналогичными параметрами в данном месте при всех прочих равных условиях. То есть примерно этим путем идут большинство риэлторов, определяя стоимость жилья своих клиентов.
При затратном подходе эксперт исходит из предположения, что дом был возведен сегодня. Затем из этой суммы вычитается общий износ, который получается путем сложения трех видов износов:
1) Физического, получаемого зданием в результате воздействия температур, влаги и т.п.. Зачастую для определения физического износа приглашаются строители.
2) Функционального, определяющего, насколько данное здание отвечает требованиям удобства и комфортности сегодняшнего дня.
3) Внешнего, зависящего скорее от политики государства. Например, рядом с домом, строившимся в экологически чистом, тихом месте может быть проложена автострада или железная дорога. Естественно, жилье в этом случае падает в цене.
Затратный поход предполагает и определение оценщиком стоимости изготовления, например, ремонтных работ, на момент продажи. Таким образом, сумма, истраченная на ремонт, увеличит стоимость вашей квартиры.
Что же касается доходного подхода, то он чаще всего применяется к офисным зданиям. Хотя, разумеется, и жилые помещения могут быть доходными, если владелец предполагает сдавать их в аренду. Суть доходного подхода в том, что в текущую стоимость, например, квартиры, преобразуются будущие (прогнозируемые экспертом) доходы от этого помещения.
Когда звать оценщика?
1) Если вы хотите заложить свою недвижимость в банке. В этом случае имеет смысл сделать даже минимальный ремонт. Возможно, при непосредственной продаже особой роли он и не сыграл бы, но оценщик, простите за каламбур, оценит все!
2) При катастрофе в квартирных масштабах, как то залив, пожар и т.п.. Опять же, оценщик учтет и брызги на картине, и вздувшийся дорогой паркет, и прочее, и прочее, и прочее. А если уж ваши "добрые враги" - соседи - залили квартиру из-за собственной безалаберности (например, поставили без согласования с ЖЭКом не сертифицированную сантехнику), то в судебном порядке, потрясая заключением эксперта, вы сможете вытрясти из них возмещение ущерба по полной программе.
Ведь всегда главное - правильно оценить ситуацию!

Как выбрать оценщика

Оцениваем жилье

Оцени - или проиграешь