4. Посреднические операции.
Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» определяет посредническую операцию как хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности, который выступает в роли комиссионера в договоре комиссии, консигнатора в консигнационном договоре либо поверенного в договоре поручения. Поскольку в соответствии с тем же Законом «О налогообложении прибыли предприятий» консигнация предусматривает экспорт материальных ценностей на склад, а экспортировать объект недвижимости, тем более на склад не представляется возможным, посреднические операции на рынке недвижимости возможны только в виде договоров поручения или комиссии.
4.1. Договор поручения.
В Гражданском Кодексе есть глава 34, которая так и называется «Поручение».
В соответствии со статьей 386 Гражданского Кодекса Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется исполнить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные действия. То есть, «Риелтор», выступая в качестве поверенного, от имени и за счет Клиента (доверителя) участвует в заключении сделки.
Это может быть купля, продажа, мена, аренда, практически любая сделка. При этом права и обязанности заключенной сделки возникают у Клиента. «Риелтор» несмотря на то, что он является активным участником сделки, юридически остается как бы «в стороне». Он не несет ответственность за исполнение сделки сторонами. За оказанные услуги (то есть за заключение сделки) «Риелтор» получает от клиента плату.
Оплата вознаграждения входит в обязанности Доверителя, так указано в статье 391 «Обязанности доверителя».
« 3) по исполнении поручения уплатить поверенному вознаграждение, если оно причитается».
Этот пункт предусматривает, что Доверитель после исполнения поручения обязан выплатить поверенному вознаграждение, если оно причитается.
4.2. Договор комиссии.
В соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса Украины, по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени и за счет Клиента (комитента) заключает сделку. Это также может быть практически любая сделка. Существенным отличием договора комиссии от договора поручения является то, что права и обязанности по заключенной комиссионером сделки возникают у последнего (у комиссионера), даже если комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения относительно исполнения сделки. Комиссионер не отвечает перед комитетом за исполнение заключенной комиссионером за счет комитета сделки. Однако, комиссионер может принять на себя поручительство за исполнение третьим лицом этой сделки (делькредере).
4.3. Наиболее частый в деятельности Риелтора - «Договор на предоставление посреднических услуг».
Предметом такого Договора может (например) быть:
«ЗАКАЗЧИК поручает, а Риелтор – Посредник обязуется:
- исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального покупателя, готового приобрести объект ЗАКАЗЧИКА – ПРОДАВЦА;
- содействовать ЗАКАЗЧИКУ в заключении «Договора купли – продажи».
А обязательством Посредника могут быть:
- проведение соответствующих маркетинговых исследований конъюнктуры рынка;
- использовать собственную и собирать другую информацию про потенциальных Покупателей;
- проводить необходимую рекламную работу;
- совершать переговоры с потенциальными Покупателями.
За выполнение Договора Посредник получает вознаграждение.»
4.5. Некоторые Риелтора называют получаемые за свою работу деньги-комиссионные. Это совершенно неверно. Так как в основном Риелторы работают НЕ по Договорам комиссии. А что же получают Риелтора? Плату за услуги, а по старому или, даже, по старинному - «КУРТАЖ».
Говоря о посреднических операциях полезно вспомнить об истории посреднической или маклерской деятельности.
Маклер – слово голландского происхождения. Впервые в России оно появилось благодаря реформам, проводимым Петром І. В 1717 году в составе Коммерц-Коллегии была учреждена должность Гоф-Маклера – высшего государственного чиновника, ведавшего покупкой и продажей казенных товаров. В российском просторечии таких должностных лиц стали именовать «торговыми сводчиками».
С 1721 года сначала в портовых, а затем во всех крупных городах России, начинают появляться маклеры, назначаемые властями, из представителей купеческого сословия, для выполнения посреднических функций в различных торговых операциях. С 1762 года торговое законодательство России предписывало назначать маклеров во всех городах, где регулярно происходили большие торги. Купеческий Устав 1781 года возлагал на маклеров обязанность не только «сводить» контрагентов по торговой сделке, но и оформлять это сделку в соответствии с действующими нормами гражданского права. В дальнейшем эта тенденция сохраняется, в 1782 году учреждаются частные маклеры, которые в закрепленных за каждым из них районах (частях) города (откуда, собственно, и пошло название этой профессии), должны были свидетельствовать, то есть нотариально оформлять сделки по отчуждению городской недвижимости.
Вскоре появляются «маклеры рабочего люда и слуг» - предтеча нынешнего бюро по трудоустройству населения; они оказывали посреднические услуги в приеме на работу. Затем оформляется институт ремесленных маклеров, оказывавших посреднические услуги мастерам, подмастерьям и их ученикам в сфере возникавших между ними торговых и трудовых отношений.
Особенностями маклерского дела на этапе его становления было следующее:
- это были должностные лица государства;
- маклерам принадлежала монополия на все виды посреднической деятельности;
- деятельность эта включала нотариальное оформление дел.

Сервисы

Наши лицензии и сертификаты